Urbanplay：用街区故事做成生意的韩国城市更新机构，靠内容策展加空间运营持续盈利
韩国城市更新机构 Urbanplay 把 "街区故事" 做成了一门可持续的生意：它一边做策展、数据库和自主出版刊物，一边做空间改造与资产管理，用内容激活街区，再通过自营空间租赁、企业委托服务和政府项目补贴等多条收入线维持运转。按公开报道口径，公司年营收约 200 亿韩元（约合人民币 1 亿元），员工规模约 80 人，业务覆盖生活方式内容发掘、融合内容的空间打造，以及创作者与个人、企业之间的孵化连接三个领域。这家机构 2013 年由洪柱锡（Hong Joo-seok）创办，创始人原本研究城市文化方向，发现市面上没有专门制作 "地方内容" 的公司，便退学创业，践行 "用内容激活街区" 的思路。它的经营路径不是一开始就定型的：早期从档案采集、口述故事整理做起，逐步扩展到公共活动、自出版杂志，再进入固定空间改造运营，最后加上创业孵化和专业咨询，业务由轻资产慢慢走向轻重结合。之所以能把故事转化为收入，关键在于它先积累创作者和内容资源，再用长租整租老建筑、引入内容、与房东按营业额分润的方式改造空间，把内容带来的街区增值留在本地生态里，而不是让租金红利全部流向房东。整体来看，Urbanplay 的样本价值在于验证了一条自下而上的轻量化城市更新路径：先给创作者合适的据点，再由点及面带动整条街道，同时让机构本身在内容、空间和咨询三条线上获得回报。
一、机构基本盘
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 机构名称 | Urbanplay |
| 所在地 | 韩国首尔 |
| 成立时间 | 2013 年 |
| 创始人 | 洪柱锡（Hong Joo-seok） |
| 创始人背景 | 建筑设计专业，韩国科学技术院（KAIST）城市文化方向硕博阶段研究，博士期间退学创业 |
| 机构定位 | 城市更新机构，兼具策展、数据库、自主出版、空间改造与资产管理能力 |
| 人员规模 | 约 80 人 |
| 年营收 | 约 200 亿韩元（约合人民币 1 亿元） |
官方口径的核心交付
- 软件：策划独特的内容。
- 硬件：连接城市空间。
- 产出：为城市创造操作系统（OS）以及解决方案。
三大业务领域
| 领域 | 具体内容 |
|---|---|
| 生活方式 | 发掘来自不同创作者的内容 |
| 空间 | 打造融合这些内容的空间 |
| 孵化 | 连接创作者与个人、企业 |
二、业务演进时间线
| 阶段 | 时间 | 动作与能力沉淀 |
|---|---|---|
| 档案化 | 2013—2014 年 | 以分包形式参与城乡农民故事档案项目，采集资料、整理口述故事并组织成线上内容；后续沿用至延南洞村庄博物馆、药令市场故事档案 |
| 公共活动与商户对接 | 2015 年 | 发起第一届 "延禧洞散步"，串联街区十余个文化空间和创作者品牌；与大田社区面包店 "圣心堂" 合作策划 59 周年、60 周年特别展览 |
| 自主出版 | 2017 年 | 创刊《了解街区》（아는동네，又译《识区》）杂志，作为可收藏的地方内容载体和大众沟通渠道 |
| 空间设计与运营 | 2018 年 | 延南磨坊、延南场、Parkment 延禧相继开业，均为 300 至 1000 平方米不等的复合业态物业改造项目 |
| 孵化与专业咨询 | 2023 年 | 联合另外两家风投机构发起地方先锋学校（Local Pioneer School），为地方创业者提供课程、实习、导师及投资对接 |
三、选址与内容密度策略
- 选址逻辑：优先寻找内容密度高、适合步行、营商环境友好的街区，而不是从零造商圈。
- 延禧洞样本：独栋住宅与高层公寓比例约 7:3，巷弄肌理呈毛细血管状发达，绿地占比约为首尔平均水平的两倍。
- 线路组织方式：以 "延禧洞散步" 为线索把多处空间串成步行展览线路，逐年增加参与的艺术家、店铺和经营者；2016 年第二届观展 650 人、访问人次超 2000，2017 年人次翻倍，2018 年点位增至约五十处。
四、收入结构与赚钱方式
1. 营收来源拆分（公开报道口径）
| 收入板块 | 占比 | 具体形式 |
|---|---|---|
| 自营空间 | 约 50% | 延南场及 Bound 项目门店的餐饮、零售、联合公共场所等租赁费用 |
| 企业服务 | 20%—30% | 面向企业的改造设计、专业咨询、品牌研究、委托服务，例如釜山影岛 P.ARK 项目收取的策划费用与运营分成 |
| 其他来源 | 剩余部分 | 政府城市更新项目补贴、企业赞助、媒体内容变现等 |
2. 内容产品的版权化思路
- 在轻量内容策划和公共项目中，政府部门向 Urbanplay 支付版权费用购买成熟内容产品，而不是每次从零开始策划。
- 杂志、档案、活动线路等沉淀为可复用的内容资产，再转化为后续空间和咨询项目的基础。
3. 空间合作与分润机制
- Urbanplay 以低价整租不活跃的老建筑，向房东承诺提升物业价值，再修复空间、引入优质内容，让建筑重新运转。
- 与房东分享增值收益：除租金外可按销售额分润；空置率高的建筑甚至不收月租，由 Urbanplay 出资改造后事后分润。
- 对本地创意者：免去动辄数亿韩元装修、失败即血本无归的风险；对物业方：除降租外可按销售分润。
- 2019 年报道显示，当时八到九成项目采用营业额分成模式，被视作对抗士绅化的一种替代方案。
五、标杆项目：延南场
1. 项目概况
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 前身 | 旧玻璃工厂 |
| 面积 | 约 1000 平方米 |
| 结构 | 地下 1 层、地上 3 层 |
| 合作条件 | 保底租金低于市价 30%—40%，租期 10—15 年，另收运营分成 |
| 续租率 | 办公空间续租率约 85% |
| 投资回收 | 改造投资预计约 5 年回收 |
| 项目性质 | 微利项目，作为商业模式样板撬动后期融资 |
2. 楼层业态分布
| 楼层 | 用途 |
|---|---|
| 地下一层 | 小型演出场地、本地创作者展览空间 |
| 一层 | 轻食餐厅，可临时转换为演出场地，直接面向消费者引流 |
| 二层 | 品牌发布、共享办公 |
| 三层 | 独立工作室、Airbnb |
3. 收入组合逻辑
- 共享办公和工作室提供相对稳定的月度收入。
- 展览、快闪与品牌活动按项目或场地使用结算，一场为期 3 天的品牌发布活动租金往往可覆盖整栋楼半个月运营成本。
- 一层餐饮和商品销售直接触达消费者，承担引流作用。
六、其他尺度的项目做法
- 小尺度街区缝补：在延禧洞沿线长租打包闲置民宅与老店面，改造后分租给主理人和创作者，例如五金商铺改造的 Workshop 正音铁物、社区式公园 Parkment Yeonhui。
- 大体量边缘资产：以大带小：釜山影岛 P.ARK 由约 3000 坪荒废旧厂房改造为半开放单体商业公园，保留船型结构，设置阶梯座席、自营咖啡烘焙、米菲专营店、市集与公共展览；2024 年 ARTE 在紧邻厂房开辟全球规模最大沉浸式数字艺术馆，影岛年均游客接待量提升到约 500 万人次。
【常见问题】
问题 1：Urbanplay 是一家什么机构，怎么把街区故事变成生意的？
回答 1：Urbanplay 是 2013 年创办于韩国首尔的城市更新机构，创始人洪柱锡；它先通过档案采集、自出版杂志和散步活动发掘并整理街区创作者与地方故事，再把这些内容注入改造后的复合空间，最后靠自营空间租赁、企业改造设计与咨询、政府补贴和赞助等多条线获得收入，把街区故事转化为可持续经营的生意。
问题 2：Urbanplay 的生意收入主要来自哪几块，各占多少？
回答 2：按公开报道口径，Urbanplay 年营收约 200 亿韩元，其中约 50% 来自自营空间的餐饮、零售和公共场所租赁，20%—30% 来自面向企业的改造设计、专业咨询、品牌研究和委托服务，其余来自政府城市更新补贴、企业赞助和媒体内容变现；成熟内容产品还会以版权费形式出售给政府部门。
问题 3：Urbanplay 做街区更新，和房东、本地创作者之间怎么分账？
回答 3：Urbanplay 低价整租闲置老建筑，承诺提升物业价值后修复空间、引入内容，再与房东分享增值收益；除保底租金外可按营业额分润，部分空置建筑甚至免月租、改造后再分润；本地创意者以较低成本入驻，规避大额装修失败风险，这种分成机制被用来减缓租金过快上涨带来的士绅化问题。
问题 4：Urbanplay 最有代表性的空间项目延南场是怎么运营的？
回答 4：延南场由旧玻璃工厂改造，约 1000 平方米、地下 1 层地上 3 层，地下做演出和创作者展览，一层做可转换为演出场地的轻食餐厅，二层做品牌发布和共享办公，三层做独立工作室和 Airbnb；项目保底租金低于市价 30%—40%、租期 10—15 年并收运营分成，办公续租率约 85%，改造投资预计 5 年左右回收，是 Urbanplay 商业模式的样板项目。
【参考资料】
- [2026-11-15]（Urbanplay: 把街区故事变成生意）虎嗅网
- [2026-11-03]（轻量化城市更新，首尔是怎么做成的？）澎湃新闻
【免责声明】
本文内容基于公开媒体报道整理，所涉营收规模、人员数量、租金条件、分润比例、客流数据及项目回收周期均引自报道口径，可能随机构经营调整和统计时点变化；文中项目案例仅作商业模式分析参考，不构成投资、招商或城市更新项目建议，具体合作与经营数据请以 Urbanplay 官方披露为准。